- Экономика

Масс-маркет дешевеет, комфорт-класс — наоборот. Чего ждать от цен на недвижимость в конце года

По данным портала «ЛУН.Мисто», цены на квадратный метр жилья в Киеве и области ощутимо выросли осенью по сравнению с летними. Эксперты называют несколько причин, но отмечают: речь идет о средней цене, но в разных сегментах рынка цены ведут себя по-разному. Различаются и их прогнозы на конец года: масс-маркет может демпинговать, тогда как застройщики комфорт-класса имеют основания поднимать цены.

Средневзвешенная цена за квадратный метр весной и летом держалась на уровне 25 000-25 200 гривен, а по состоянию на сентябрь возросло до 26 600. В долларовом эквиваленте, впрочем, динамика выглядит иначе: уже в августе цена выросла с 920 до 960 долларов за метр , в сентябре — составляла 950 долларов. При этом, хотя падение ВВП начало сокращаться после пикового июньского падения в 6,7%, по состоянию на август оно все еще составляло 5,8%.

Основной скачок пришелся на конец лета, с сентября на октябрь рост цены ставит уже около 0,6%, обращает внимание обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак . Этому предшествовал определенный ажиотаж весной, когда спекулятивные инвесторы — то есть те, кто вкладывает деньги в недвижимость с целью прибыли — увидели, что ситуация с карантином становится трудно прогнозируемой. Долю таких покупателей на рынке она оценивает в 25%.

«Инвесторы — в подавляющем большинстве люди, которые знают законах рынка, экономики, следят за финансовыми рынками, — увидели, что непредсказуемость ситуации с пандемией, которая разворачивается в мировом масштабе и докатывается в Украину, требует от них резких действий, то есть взвешенных и сразу воплощенных в жизнь. Им нужно было обезопасить себя от последствий, которые было трудно просчитать », — говорит она.

Вторая категория весеннего спроса — люди, которые давно планировали купить себе новое жилье и, по выражению експертка, «запрыгнули в последний вагон»: «когда ты выбираешь условно месяц, два, три квартиру себе, и тут тебе говорят, что что-то начинается, — ты думаешь: наверное, лучше воспользоваться теми условиями, что есть ».

Основные причины роста цен, по словам собеседников Радио Свобода, следующие:

  • восстановление спроса после летнего падения и спада общей деловой активности;
  • рост себестоимости строительства и зарплат строителей;
  • колебания курса валют;
  • увеличение цен тех объектов, чьи застройщики смогли продолжать работы во время карантина и приблизились к их завершению.

В регионах рост цен на квадратный метр составило от 5% до 15% — такие данные основательницы сообщества для застройщиков RED Community Татьяны Шульги-Забельськои . В то же время она отмечает: при исследовании динамики цен на недвижимость следует учитывать курс доллара. Он не только влияет на цену, но и оживляет спрос.

«Когда колеблется доллар и растет, люди идут активнее покупать недвижимость, это уже не раз было замечено на рынке. А когда спрос растет, то и цена поднимается », — делится наблюдениями она.

Доллар на межбанке начал расти со второй половины августа и только в октябре несколько ослабил позиции.

Другая причина — подорожание строительных материалов и работы строителей.

«Арматура и бетон — это основные стройматериалы для жилой застройки. Строительно-монтажные работы за первое полугодие, это Госкомстат, на 3,5% выросли. Но это официальная цифра », — говорит Шульга-Забельська.

Берещак называет цифру в 5-7% — на столько, по ее данным, выросла в среднем стоимость строительных материалов. Но в себестоимость строительства заложены также и зарплаты строителей, которые тоже выросли. По словам експертка, строители-гастарбайтеры, оставшиеся внутри страны в период закрытия границ, не спешили соглашаться на более низкую зарплату, работая в Украине.

Рук, конечно, не хватает, но, когда их не хватает, нужно как-то их стимулировать и поощрять
Виктория Берещак

«Они (строители — ред.) Не сильно желающие были оставаться работать на наших стройплощадках, так как все еще надеялись вернуться в Польшу, Чехию, Израиль, там, где они работали. Соответственно, это проседание по рабочей силе чувствовалось даже несмотря на то, что определенные строительные компании в период строгого карантина, то есть до лета, снизили свои темпы строительства. Все равно все, кто строили, все время говорили, что рук не хватает. Рук, конечно, не хватает, но, когда их не хватает, нужно как-то их стимулировать и поощрять. Здесь надо отметить, что, например, хороший монолитник в Украине в среднем может претендовать на 1000-1300 долларов », — объясняет Берещак.

В течение года также постепенно снижались ставки по депозитам. По итогам сентября, сообщает Национальный банк, ставка по вкладам граждан в гривне снизилась до 10,6%, по долларовым вкладам бизнеса — до 1,9%. Это, говорит Берещак, является сигналом для вкладчиков, которые рассматривают недвижимость как инвестицию, чтобы уберечь свои накопления от обесценивания.

Кроме динамики курса гривны и депозитных ставок, эксперты указывают на отложенный спрос, который поощрил и цены.

«Я думаю, что если бы вообще не было спроса, если бы те отложены, думали и чесал затылок, не пришли, то так резко цены бы не поднимались. Хотя, опять же, 5% — это не глобальная история, это не резкий скачок до 10-30%, в два раза — у нас такое было на рынке в начале развития девелопмента », — отмечает Шульга-Забельська.

Еще одна причина, которую называет Виктория Берещак, — общее восстановление деловой активности в начале осени.

Движение в разные стороны

Генеральный директор девелоперской компании Greenol Олег Приходько не считает, что общая ценовая политика на первичном рынке недвижимости ощутимо изменится до конца года. Если изменения и будут, их может вызвать ухудшение эпидемической ситуации, затем — остановка строек, — или колебания курса валют.

«Ситуация с коронавируса — если она пойдет в пике, все остановится. Опять остановится строительство у нас, как было весной — более 30% зданий остановились, потому что они перешли в режим, почти не работали, только видимость. Во-вторых, если вдруг что-то случится с валютой, если, например, обвалится гривна, то это тоже отразится на рынке недвижимости », — прогнозирует он.

По словам Виктории Берещак, чтобы продолжать строительство в условиях карантина, компания должна иметь не менее 60-70% собственных средств. Такие застройщики составляют 40%, продают более комплексное жилье, дополненное качественной инфраструктурой, и могут поднимать цены. Она уточняет: речь идет о многофункциональных жилые комплексы формата «город в городе», с местами для досуга и отдыха. Остальные рынка будет привлекать покупателя скидками.

«60% масс-маркета, не может ничем заинтересовать и так ограничен платежеспособный спрос, у которого произошло падение доходов из-за коронакризу и отсутствие доступной ипотеки, которая могла бы простимулировать большее количество людей финансировать и стать владельцами квартиры, будет вынужден играть на понижение, демпинговать цене, предлагать супер-дисконты. Я думаю, что до конца осени, или это будет в декабре, перед новым годом, мы удивимся, когда увидим по рынку дисконты в пределах 18-20% », — считает она.

Ставку ипотеки в 10% експертка называет непиднимною — для подавляющего большинства потенциальных покупателей процент по кредиту должен составлять не больше 2-4% годовых, а первый взнос — не преобладать 15-20%. Сейчас первый взнос чаще всего составляет 40%.

По словам Шульги-Забельськои, прогнозировать динамику цен трудно, учитывая вероятность нового строгого карантина, ведь платежеспособность клиентов еще не восстановилась и предыдущего. Спрос на новое жилье летом падал до 80%, иногда до 90%. Но она также предполагает, что те застройщики, финансовая устойчивость которых позволила им не останавливать строительство и в карантин, смогут поднять цены. По общей практике, цена на квадратный метр всегда растет вместе с самим зданием — чем ближе объект к сдаче, то он дороже.

Застройщик на котлован получается — к примеру, тысяча долларов за квадратный метр. Когда у него уже будет все завершено, цена заметно выше, скажем, 1600 долларов
Татьяна Шульга-Забельська

«Например, застройщик на котлован получается — к примеру, тысяча долларов за квадратный метр в комфорт-классе. Когда у него уже будет все завершено, и он только будет где-то внутренние работы делать, цена заметно выше, скажем, 1600 долларов. Вот течение двух лет, когда девелопер строит этот проект, имеет цены поднимать по плану », — объясняет она.

Експертка также обращает внимание, что цена на сайте может отличаться от конечной: застройщик может сделать скидку за стопроцентную оплату или, наоборот, взыскать проценты по рассрочка.

Но, если жилье класса «комфорт» тянуть среднюю цену вверх, масс-маркет скорее ее же несколько занизит.

«А в среднем по рынку мы даже можем увидеть падение. Почему? Потому что те проекты, которые не конкурируют и не способны дать ни темпы строительства, ни классных концептов, удобных для жизни, которые отвечали бы всем современным потребностям покупателя — они будут цену снижать, в них будет единая история, которая поможет им продавать — это ценовой демпинг . Вот он может снижать и на 10%, и на 15% — я не уверена, что на 20%, разве что для оптовых покупателей », — прогнозирует Шульга-Забельська.

Квартира из вторых рук

Несколько иначе выглядит ситуация на вторичном рынке недвижимости, говорит Олег Приходько. Он отмечает, что за последние полгода немало продавцов вторичного жилья сняли предложения.

«Начали ждать лучших времен. Потому что цены не растут, спрос низкий. И они отложили свое желание продавать квартиры в настоящее время. Также нужно обратить внимание на то, что наиболее устаревшее жилье — хрущевки, панельки, сталинки — год от года теряют в своей цене, в стоимости из-за своего технического состояния. А то жилье, которое строили в 1990-х и позже, еще строили с нормальной кирпича, нормальное по планировке, никаких там проблем с теплоотдачей, все сделано добросовестно — это жилье будет держаться на своем уровне и на него колебания маленькие. По крайней мере до весны их не будет », — считает он.

Чтобы радикально повысить привлекательность устаревшего жилья, нужны средства. Если в Киеве жители еще могут найти деньги, то в регионах это труднее, говорит застройщик.

Программы реновации жилья, сноса хрущевок и построения вместо них современного жилья — пока только в разговорах нашей власти
Олег Приходько

«Те ОСМД, которые насобирают немножко средств, смогут отремонтировать. А так — нет, и это еще одна из причин, почему устаревший жилой фонд удешевляется. А программы реновации жилья, сноса хрущевок и построения вместо них современного жилья — пока только в разговорах нашей власти », — говорит Приходько.

Берещак взамен обращает внимание, что владельцы вторичного жилья не всегда готовы идти навстречу покупателям и делать скидки, учитывая, что их квартиры — в старых домах с изношенными сетями.

«Человек приходит, она видит, что инженерные коммуникации дома так себе, энергоэффективность и, соответственно, платежки за коммуналку так себе, ремонт в квартире — ну, кто его знает, но тоже обычно так себе. И когда она все это оценивает и видит ценник, который ей предлагают, первый вопрос — «серьезно?». Второй вопрос: «окей, возможно, подумаем, что можно предложить за дисконт?». И тут начинается просто агония владельцев, потому что они вообще не были готовы давать какие дисконты, несмотря на то, что 2019-й был просто мертвый », — рассказывает обозреватель.

На вторичный рынок может повлиять и законодательная новация, которая сейчас находится на рассмотрении парламента. В сентябре антикоррупционный комитет Верховной Рады одобрил рассмотрение законопроекту №3618, который предусматривает обязательное привлечение риелторов при покупке, продаже, сдаче в аренду жилья. Олег Приходько выражает надежду, что этот документ так и не станет законом, и говорит, что такого же мнения — большинство представителей отрасли.

«Я, как владелец недвижимости, не могу взять и самовольно продать свою недвижимость или купить. То есть мне государство навязывает услугу, которая мне не нужна. При этом мне нужно будет платить за это деньги. Поэтому все против навязывания риэлтора. Сегодня риэлтора навяжут, а завтра — заправщика, и я там где-то не смогу заправиться. А послезавтра — хлеб не смогу купить без какого-то хлебного маклера, например. То есть это противоречит Конституции, здравому смыслу », — резюмирует директор Greenol.

хаос реформирования

И пока закон о риелторов только предстоит голосование, другая законодательное изменение в области уже имеет свое влияние. В 2020 году стартовала реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции, вместо которой созданы Государственная инспекция градостроительства и Государственная сервисная служба градостроительства. По словам Виктории Берещак, переходный период сопровождается хаосом на рынке: в частности, выдача сертификатов о введении в эксплуатацию упала на треть, а фактически построено объектов в три-четыре раза больше.

«Застройщики находят варианты такие: за один сертификат, за один заход вводить несколько домов, потому что иначе никак не получается. Но и здесь проблема, потому что вообще просмотр документов на ввод домов в эксплуатацию очень хаотичен. Мне из собственных источников три компании — на самом деле больше, но три, за которые я ручаюсь, — не связаны между собой, сообщили, что административный ресурс и предложения воспользоваться возможностью попасть вне очереди сейчас присутствуют », — говорит она.

Поэтому печально коррупционная формула «пять долларов на метр», о которой специалисты и политики говорили неоднократно, не только не исчезла, но и, вероятно, усилилась. Берещак опасается, что, если дела пойдут так и дальше, это подорвет стабильность рынка недвижимости.

«Это повлияет и на репутационные моменты компании, и на поведение потребителя, который просто прекратит нести деньги в строительный сектор. Строительный сектор, напомню, очень системообразующий для экономики страны, связанный с 40 смежными отраслями, которые так или иначе касаются строительства », — говорит Берещак.

Реформа идет медленно, очень сложно, с кровью и мясом
Татьяна Шульга-Забельська

Похожее мнение высказывает Татьяна Шульга-Забельська.

«Реформа идет медленно, очень сложно, с кровью и мясом, и согласовать все эти истории стало значительно сложнее — коррупционная составляющая выросла. И застройщик, которому надо сдавать и строить, потому что проекты станут — вот говорят, что виноват тот, кто эти деньги дает. Ну извините, тогда инвесторы не получат свои квартиры, снова застройщик будет виноват? Коррупционная составляющая закладывается в квадратный метр. Я думаю, что глобально роста цены квадратных метров оно не повлияло, но надо иметь в виду, что все согласования подорожали, коррупционная составляющая повысилась », — говорит експертка.

Иск об отмене реформы строительной отрасли от общественной организации «Минстрой» сейчас находится в Окружном административном суде Киева.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *